Но в последние несколько лет борьба властей города Краснодара и Краснодарского края с самовольно возведенными постройками на столько остро назрела в нашем регионе, что порой на основании решений судов общей юрисдикции происходит снос домов в Краснодаре, в которых проживают граждане целыми семьями. 

В связи с чем, возникают вопросы о том, как осуществить покупку жилья так, чтобы в последствии не произошел снос дома. На какие документы особенно необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи.  

При выборе жилья, к великому сожалению, люди вынуждены обращать внимание исключительно на цену объекта недвижимости и в том случае, если цена их устраивает они как правило готовы приступить к сделке немедленно, а ведь именно доступная стоимость и должна настораживать потенциального покупателя недвижимости, поскольку именно недорогое жилье является объектом самовольного строительства и именно в отношении таких  

Продавцом объекта недвижимости может выступать как застройщик, так и гражданин, который, например, приобрел квартиру у застройщика на этапе строительства дома, а в последствии по каким-то причинам решил продать её. 

Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости граждане проверяют наличие свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство о праве собственности) на объект недвижимости и запрашивают выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество для того, что бы узнать о наличии или отсутствии каких либо зарегистрированных ограничений, обременений или судебных споров. 

Прошу обратить внимание читателей, что речь идет исключительно о зарегистрированных ограничениях, обременениях или судебных спорах. В случае судебного спора об объекте недвижимости суд направляет в регистрирующий орган информацию только в том случае, если стороной по делу заявлено ходатайство о наложении ареста или какого-либо запрета на объект недвижимости. В других случаях суд не ставит регистрирующие органы в известность о судебных спорах в отношении объекта недвижимости. В связи с чем, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество может не в полной мере отражать действительное положение объекта недвижимости. 

В связи с чем, рекомендуем детально изучить свидетельство о государственной регистрации права. В случае, если в графе «Документы — основания»: указано решение суда или определение судьи об утверждении мирового соглашения, то в большинстве случаев этот объект недвижимости возведен самовольно и в любой момент такое решение суда может быть отменено и вынесено новое решение о сносе дома как самовольной постройки. 

В любом случае вам, а еще лучше вашему адвокату необходимо тщательно ознакомиться с текстом самого судебного решения и тогда сразу же все станет ясно, стоит ли приобретать такой объект недвижимости или нет. 

Решения судов о признании права собственности на объект недвижимости не всегда стоит бояться.

Так, если объектом недвижимости, в котором вы намерены приобрести квартиру является многоквартирный дом, вам необходимо потребовать от продавца квартиры договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который в свою очередь должен был пройти государственную регистрацию и содержать соответствующие реквизиты, а в случае если приобретаете квартиру у застройщика то необходимо прежде всего потребовать разрешение на строительство многоквартирного дома. 

Внимательно изучайте разрешение на строительство. Довольно часто застройщики предоставляют разрешение на строительство трехэтажного дома, а квартиру предлагают вам приобрести на четвертом или пятом этаже строящегося дома, при этом поясняя, что на основании решения суда они узаконят квартиры. В любом случае это риск, и по требованию администрации города суды могут вынести решения о сносе самовольно возведенных этажей многоквартирного дома. 

В практике нам довольно часто приходится встречаться с недобросовестными застройщиками, которые получают все необходимые разрешительные документы для строительства многоквартирного дома, продают квартиры, строят дом, но впоследствии не вводят его в установленном законом порядке в эксплуатацию. Покупатели квартир вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке отстаивать свои права на приобретенную по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома квартиру. 

Такой объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой и соответственно не подлежит сносу как объект самовольного строительства, поскольку возведен со всеми необходимыми разрешительными документами. 

Не стоит бояться и решений суда, на основании которых зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, например, при разделе совместно нажитого имущества супругов. 

В любом случае, прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости в собственность следует тщательно изучить решение суда, которое явилось основанием для государственной регистрации права. 

При заключении договора купли-продажи обязательно указывайте полную стоимость объекта недвижимости, не занижайте ее по просьбе продавца, так как в случае возникновения спора в суде вы сможете взыскать только те денежные средства, размер которых указан в договоре купли-продажи. 

В том случае, если вы приобрели квартиру в многоквартирном доме, который на основании решения суда признан самовольной постройкой и вынесено решение о его сносе, в таком случае у вас возникает право взыскать убытки с продавца объекта недвижимости. Данное право закреплено в ч. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 

Один из способов проверки объекта недвижимости на предмет самовольного строительства это индивидуальное или коллективное письменное обращение в управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар. Управление муниципального контроля осуществляет свою деятельность на основании решения городской Думы Краснодара от 16.09.2009 № 58 п.28 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле на территории МО город Краснодар». Расположено управление муниципального контроля по адресу: гор. Краснодар, Кузнечная, 6, этаж 8. 

Информацию об объектах самовольного строительства можно получить на официальном сайте администрации муниципального образования город Краснодар и городской думы Краснодара, где содержится перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные жилые дома и таунхаусы. 

Нужно помнить, что указанный перечень не является исчерпывающим. Так же важно помнить, что в случае, если вы получите ответ от Управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, это не говорит о том, что вы сможете впоследствии требовать возмещения ущерба с контролирующей организации, в случае если будет вынесено решение суда о сносе дома.

По вопросу возмещения ущерба в любом случае необходимо будет обращаться к продавцу объекта недвижимости.