Приобретение квартиры в новостройке

В случае, если вы настроены на приобретение квартиры и хотите приобрести ее не просто в новостройке, а в строящемся доме, нужно понимать, что это сложная сделка, которая проходит в несколько этапов.

При заключении такой сделки необходимо обращать внимание на все нюансы и порой разобраться в них без помощи профессионального адвоката достаточно сложно.

В вопросах, которые нам задали наши читатели я постараюсь обратить ваше внимание на основные нюансы и риски, связанные с приобретением квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме.
 

Приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве

ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и организаций для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Долевое строительство это привлечение денежных средств граждан организацией, назовем её «застройщиком», которая строит многоквартирный дом и передает квартиры в собственность участников долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме, и содержать весь объем соглашений, к которым пришли стороны договора. Договор  подписывается обеими сторонами. С одной стороны организация - «застройщик», которая строит многоквартирный дом, с другой участник долевого строительства, например гражданин. Настоящий договор в силу статьи 4 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным не с момента его подписания, а с момента государственной регистрации договора.
 
В силу части 4 статьи 4 указанного выше Федерального Закона, договор
долевого участия в строительстве должен содержать:
 
  1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
 
В случае, если договор не содержит хотя бы одно из указанных выше условий, такой договор считается незаключенным. Поскольку не соответствует Закону.
 
Прежде чем принять такое решение, как приобретение квартиры и заключенить договор долевого участия в строительстве, советую получить от «застройщика» разрешение на строительство многоквартирного дома и документ подтверждающий право собственности или владения земельным участком, на котором ведется или планируется вестись строительство многоквартирного жилого дома. 
Документом подтверждающим право собственности является свидетельство о государственной регистрации права, а документом подтверждающим право владения или пользования является например договор аренды земельного участка. Следует так же обратить внимание на кадастровый паспорт земельного участка, в котором должно быть разрешенное использование земли - для строительства многоквартирного жилого дома.
 

   Риски и приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве и заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на этапе строительства

Приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве это довольно рискованный шаг и порой даже крупные именитые застройщики не исполняют свои обязательства в сроки установленные договором. Нередки случаи, когда в отношении «застройщика» вводится процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства придется создавать строительный кооператив и самостоятельно достраивать многоквартирный жилой дом. 
 
Чаще встречаются случаи нарушения сроков строительства и (или) сдачи дома в эксплуатацию. Так, «застройщик» построил дом, оформил документально приобретение квартиры, благоустроил придворовую территорию, позволил участникам долевого строительства вселиться в квартиры, но не исполнил свои обязательства по введению многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, люди которые приобрели квартиры у такого недобросовестного застройщика вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке признавать за собой право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. На нашем сайте содержится статья, которая называется «Признание права собственности на квартиру». Статья подробно рассказывает о том, что необходимо делать, в случае, если «застройщик» в установленный в договоре срок не вводит жилой многоквартирный дом в эксплуатацию.

Несмотря на все риски, на сегодняшний день, это единственный способ обеспечивающий приобретение квартиры, который отвечает всем требованиям закона и позволяет участнику долевого участия в строительстве защитить свои права перед «недобросовестным застройщиком».
 

Приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи

Еще более рискованный и ответственный шаг это приобретение квартиры по  предварительному договору купли-продажи. Прежде всего, риск связан с тем, что договор купли-продажи квартиры в отличии от договора долевого участия в строительстве не подлежит государственной регистрации, что позволяет преступникам неоднократно продавать одну и ту же квартиру разным людям.
 
Предварительный договор купли-продажи квартиры только гарантирует право покупателя на заключение основного договора купли-продажи квартиры в будущем и не является документом подтверждающим возникновение у покупателя права собственности в отношении конкретного объекта недвижимости. Т.е. подписывая договор и уплачивая полную стоимость квартиры вы только тем самым выражаете свое намерение на приобретение квартиры в будущем
 
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства, так как в предварительном договоре только оговариваются сроки заключения основного договора купли — продажи. В случае, если недобросовестный «застройщик» откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель вынужден будет обращаться в суд с требованием о понуждении застройщика к заключению основного договора купли-продажи квартиры. В случае, если «застройщик» недостроит многоквартирный жилой дом, покупатель вынужден будет обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании с «застройщика» денежных средств. Самое страшное заключается в том, что суд денежные средства конечно же взыщет, но вот реально их получить зачастую невозможно, так как «частный застройщик» это как правило физическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого в собственности кроме участка на котором ведется строительство ничего нет, а земельного участка и недостроенного многоквартирного жилого дома как правило недостаточно, чтобы удовлетворить требования всех кредиторов.

Приобретение квартиры посредством приобретения векселя на сумму стоимости новостройки

Еще совсем недавно, самой распространенныой схемой было приобретение квартиры «вексельная схема». Покупатель недвижимости заключает с «застройщиком» предварительный договор купли-продажи квартиры, для того, что бы определить условия получения конкретной квартиры и договор купли-продажи векселя. Вексель приобретается на определенную сумму, что бы в последствии обменять его на квартиру в новом доме.

В случае, если «застройщик» окажется недобросовестным, то покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры, так как может требовать от компании только денежные средства но не квартиру. 

В соответствии со статьей 815 Гражданского кодекса РФ вексель - это ничем не обусловленное обязательство. 
Фактически это беспроцентный заём. Вы одалживаете деньги застройщику. Как правило срок погашения векселя, т.е. возврата долга составляет 3 года и более, а строительство многоквартирного дома составляет примерно 1 год. Денежные средства, в случае чего, вы сможете потребовать не ранее истечения срока указанного в векселе. В случае, если стоимость жилья к моменту окончания строительства существенно возрастет «застройщик» может просто возвратить полученные в долг денежные средства и продать квартиру другому лицу. Нельзя исключать и риски связанные с тем, что когда подойдет время погашения векселя, т.е. возврата долга, организация - векселедатель вообще может к тому времени не существовать.
 
Из всего выше изложенного можно сделать вывод о том, что если договор инвестирования, долевого участия в строительстве подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей и гарантирует интересы участника долевого строительства путем наложения в качестве штрафных санкций на «застройщика» неустойки или возмещения причиненных неисполнением условий договора убытков, то при заключении предварительного договора купли - продажи квартиры или в случае приобретения векселя, перечисленных гарантий участник долевого строительства будет лишен.

Приобретение квартиры путем вступления в паевой фонд

В соответствии со статьей 10 ФЗ РФ № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 года паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Таким образом, паевой фонд - финансовая структура, которая объединяет средства многих держателей паев для вложения денежных средств в различные инвестиционные инструменты в зависимости от типа фонда. Инвестиция может быть осуществлена в акции, долговые обязательства (облигации), инструменты денежного рынка или их сочетания. Акциями профессионально управляют от имени участников фонда, и каждый инвестор владеет пропорциональной долей всего числа ценных бумаг и имеет право на получение прибыли при продаже ценных бумаг. При этом, держатели паёв несут и риски, которые связаны с потерей так называемого инвестированного капитала, в случае уменьшения стоимости пая.
 
Фактически паевый фонд не приобретение квартиры, а еще одна схема обхода «застройщиками» закона о долевом участии в строительстве. При заключении договора паевого вклада вы вкладываете денежные средства например в строительство объекта недвижимости. Ни о каких гарантиях, которые положены участнику договора долевого участия в строительстве не может быть и речи. Участники паевого фонда несут все риски связанные со строительством объекта недвижимости, т.е. с просрочкой строительства, плохим качеством дома, не своевременной сдачей объекта недвижимости в эксплуатацию и даже риски случайной гибели недвижимости, будь то пожар, наводнение или ураган ложатся на участника паевого фонда.
 
В связи с чем, мой совет в случае, если вы твердо настроены на приобретение квартиры в строящемся доме, заключайте только договор долевого участия в строительстве, поскольку только он отвечает всем требованиям закона и гарантирует участнику долевого строительства защиту его законных прав и интересов.
Статью подготовил адвокат - Ростислав Хмыров.

другие статьи по этой теме:

 
Можно ли взыскать судебные расходы со стороны, пожаловавшейся на решение?
3 июля 2018
Верховный суд ответил на вопрос — имеет ли право на возмещение судебных расходов сторона, которая отстаивала свои интересы в апелляции, инициированной другой стороной?
Пакет Яровой и хранение переписок.
2 июля 2018
С 1 июля в силу вступил закон о хранении переписок и записей разговоров россиян.
Передают ли банки налоговикам информацию обо всех денежных переводах?
2 июля 2018
ФНС прокомментировала тревожную новость, распространившуюся в СМИ.
Если оригиналы документов утрачены, примет ли суд копии?
29 июня 2018
В одном из судов ответчик, в качестве доказательства истечения срока исковой давности, принес в суд копию договора займа, однако истец отрицал, что подписывал договор именно такого содержания. Рассмотрение спора зависит от отношения суда к отсутствию оригиналов документа.
Можно ли взыскать судебные расходы на услуги стороннего юриста при наличии штатного?
28 июня 2018
Две инстанции посчитали необоснованными требования компании о взыскании судебных расходов на услуги приглашенного судебного представителя, поскольку у этого юрлица были штатные юристы. Однако у Верховного суда РФ на эту проблему иная точка зрения.
ВИЧ и гепатит — не препятствие усыновить ребенка. Мнение Конституционного суда.
26 июня 2018
Конституционный суд РФ признал необоснованным отказ в усыновлении ребенка только на том основании, что у потенциальных родителей есть инфекционные заболевания.
Признание брачного договора недействительным, как способ борьбы с недобросовестным должником.
25 июня 2018
Суд признал брачный договор недействительным, усмотрев в нем попытку уклониться от выплаты долгов.
Адвокатский запрос претерпит долгожданные изменения.
22 июня 2018
Институт адвокатского запроса является одним из способов, позволяющих адвокату получать необходимую информацию, которая может быть использована в качестве доказательства по делу. 
С 1 июля вступят в силу поправки Налогового кодекса, усиливающие контроль за банковскими счетами граждан.
21 июня 2018
С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к статье 86 Налогового Кодекса РФ, которые позволят налоговой службе контролировать все поступления не банковские счета физических лиц и облагать их налогом.
Как правильно распределить судебные расходы. Мнение ВС РФ.
20 июня 2018
По общему правилу судебные расходы возмещает сторона, проигравшая дело, но можно ли распределить судебные расходы между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований неимущественного характера?